Взыскание неустойки с застройщика

В настоящее время почти все застройщики занимаются строительством на заемные средства. С учетом внутренних нюансов работы застройщика и внешних факторов окружающей среды могут возникать переносы сроков или приостановление сроков строительства. В случае нарушения сроков сдачи квартиры дольщик вправе потребовать с застройщика неустойку.

Договор долевого участия (ДДУ) является самой распространенной формой отношений между застройщиком и дольщиком. Федеральный Закон № 214 от «30» декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» полностью регулирует долевое строительство. Именно данный Федеральный Закон определяет и регулирует все нормы касаемо договоре долевого участия (ДДУ).

 

 

Что является основанием для взыскания неустойки

В Гражданском Кодексе и Федеральном Законе № 214 прописаны причины, согласно которым дольщик имеет право требовать неустойку с застройщика.  Основанием для этого являются:

1. Не выполнение оговоренных сроков по сдачи квартиры.
2. Не выполнение сроков по передаче квартиры в собственность дольщику.
3. Уклонение от устранения в квартире выявленных строительных нарушений.

 

У застройщика может быть масса причин по неисполнению взятых на себя обязательств:

1. Разрешение на строительство может отсутствовать.
2. У земли может быть статус, который не позволяет вести многоэтажное строительство.
3. Нарушение проектной документации, возведенный дом не соответствует плану.
4. Нарушений сроков поставки строительных материалов.
5. Низкая квалификация работников подрядчика.
6. и т.д.

 

Основным обязательством застройщика перед дольщиком заключается в передаче квартиры согласно срокам указанных в договоре долевого участия. Если строительство или оформление документов затянулось, то застройщик обязан в письменной форме уведомить об этом дольщика и указать новые даты и предложить дольщику подписать дополнительное соглашение к договору ДДУ. Дольщик в полном праве отказаться от подписания данного дополнительного соглашения, но отказ необходимо оформить официально, т.е. письменная форма и письмо в адрес застройщика с уведомлением. После получения официального уведомления о переносе сроков сзади квартиры и отправки отказа дольщика от подписания дополнительного соглашения дольщик имеет право требовать неустойку. Неустойка начисляется до фактического времени передачи квартиры дольщику.  Обращаем внимание, если дольщик соглашается с новыми сроками передачи квартиры, которые предлагает застройщик, и подписывает дополнительное соглашение, то теряет свое право на получение неустойки.

 

Часто встречаемым нарушением со стороны застройщика, которое позволяем дольщику требовать неустойку, является нарушение сроков исправления всех выявленных дефектов, строительных нарушений и недостатков, которые дольщик выявил в момент приемки квартиры.

Обращаем внимание, что Компания ООО «АПЭКС ГРУП» поможет вам принять квартиру, выявит все имеющиеся недостатки, дефекты и строительный брак. Наши специалисты, с использованием специализированного оборудования, профессионально проведём осмотр квартиры и помогут собственнику квартиры в заполнение акта приема-передачи.

Федеральный Закон №  214 предусматривает несколько вариантов, которые дольщик может предложить застройщику:

1. Все выявленные недостатки застройщик устраняет за свой счет.
2. Застройщик снижает стоимость квартиры на стоимость устранения всех выявленных недостатков.
3. Застройщик полностью возмещает расходы, которые понес дольщик, на устранение всех выявленных недостатков.

Обращаем внимание, что существует срок, согласно которому дольщик имеет право на гарантийное обслуживание.

1. Непосредственно сам объект строительства – 5 лет.
2. Инженерные коммуникации – 3 года.

 

Порядок действий

Для  получения неустойки с застройщика дольщику необходимо соблюсти определенный порядок действий.

1. Дольщику необходимо собрать и проверить все имеющиеся документы на квартиру и договор долевого участия.
2. Необходимо рассчитать сумму неустойки.
3. Составить досудебную претензию. В претензии необходимо отразить сумму неустойки, указать пункту договора долевого участия, которые нарушал застройщик, статью № 6 Федерального Закона № 214 от «30» декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закон РФ от «07» февраля 1992 г. N 2300-1 (ред. от «18» июля 2019 г.) «О защите прав потребителей».
4. Данную претензию необходимо отправить застройщику заказным письмом с уведомлением или передать ее нарочно, в офисе застройщика, с обязательной отметкой о входящей корреспонденции.

В случае если застройщик согласится с требованиями дольщика по выплате нестойки, то необходимо согласовать процедуру выплаты. Если застройщик отказывает дольщику в удовлетворении его требований, то дольщику не остаётся ни чего иного как обратиться с судебные инстанции.

 

Расчет неустойки по договору долевого участия

Расчет неустойки по договору долевого участия производится согласно п. № 2 ст. № 6 Федерального Закона № 214 от «30» декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При расчете неустойки необходимо использовать ставку рефинансирования. Данную информацию можно получить на официальном сайте Центрального Банка Российской Федерации.

Расчет размера неустойки по договору долевого участия (ДДУ) рассчитывается по формуле:

СМ=ЦД × СР/300 × 2× ПП ,

 

где:

СМ — неустойка

ЦД — цена договора, указанная в соответствующем договоре долевого участия (ДДУ)

СР — ставка рефинансирования (ключевая ставка Центрального Банка Российской Федерации)

2  —  двойная ставка, если договор заключен физическим лицом

ПП — число просроченных дней

 

Пример расчета неустойке

Стоимость квартиры согласно договора долевого участия (ДДУ) составляет 5 500 000 рублей.

Застройщик обязан сдать квартиру  09 сентября 2019 года.

Фактическая дата передачи квартиры с подписанием акт приема-передачи подписан 27 октября 2019 года.

Срок нарушения со стороны застройщика составляет 48 дня.

В данный период, ставка рефинансирования составляла — 7,0%.

Проводим расчет по формуле.

 

СМ=ЦД × СР/300 × 2× ПП

 

5 500 000 × 7%/300×2×48 = 123 199 руб.

 

В приведённом примере неустойка составляет 123 199 руб.